С каждым годом на рынке недвижимости появляется все больше схем мошенничества. Они получают новые формы и часто не подпадают ни под одну статью Уголовного кодекса. Сегодня уже никого не удивишь ситуациями, когда речь идет о двойной продаже квартир (когда продажами занимаются сразу несколько компаний) или о подделке документов (особенно, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане); продажей т. н. юридически грязных квартир, на которые наложены какие-то штрафы, запреты или обязательства. Мошенники придумывают все новые махинации, которые порой кажутся просто абсурдными, но в итоге собственники недвижимости или покупатели оказываются обманутыми. «Судебно-юридическая газета» разбиралась, какие распространенные аферы на рынке недвижимости существуют на данный момент, и как не попасться «на крючок» мошенникам.
«Бизнес на покойниках»
Иногда просто поражаешься, к чему готовы аферисты ради завладения недвижимостью. Одним из видов махинаций является т. н. бизнес на покойниках. В частности, случаи, когда мошенники задним числом оформляют брак с недавно умершим человеком, как правило, не отягощенным родственными связями. Поскольку регистрация факта смерти – процесс достаточно длительный, подобную аферу вполне возможно провернуть. Пострадавшей стороной здесь может стать покупатель – в случае, если афера вскроется, он потеряет и квартиру, и деньги.
Еще один из вариантов – фальшивое завещание, оформленное от имени умершего человека. Такой обман наиболее распространен в селах. Мошенники договариваются с главой сельсовета, получают личные данные умершего и оформляют документы, по которым он якобы завещал квартиру другим людям, не имеющим никакого отношения к родне. После этого аферисты обращаются в суд и получают наследство.
Интересны случаи, когда сами сельсоветы отбирают недвижимость умершего человека при живых родственниках. Это происходит в случаях, когда родственники, к примеру, живут далеко и не имеют возможности ухаживать за болеющим или стареньким собственником дома. Тогда сельсовет выделяет сиделку, которая приходит и ухаживает за больным. А учитывая, что сельсоветы получили право совершать нотариальные действия, в т. ч. оформлять наследство, переоформить документы на недвижимость для них не составит большого труда.
Следующая схема – войти в доверие к больным собственникам квартир, не имеющим родственников в городах. Сейчас это процветающий бизнес, где аферисты работают по четкой схеме. Поговаривают даже, что есть целые базы данных на таких одиночек. В некоторых городах работают целые группы предприимчивых «наследников», которые присваивают себе квартиры умерших. К примеру, в Одессе есть женщина, которая за несколько лет унаследовала 9 квартир. Однако по информации правоохранительных органов, в большинстве случаев все происходит законно, и доказать такую аферу практически невозможно.
Заманчивое предложение
Довольно распространены и случаи, когда речь идет о заниженной цене недвижимости. Суть аферы состоит в том, что на рынок поступает, на первый взгляд, очень выгодное предложение с огромной скидкой, объясняющейся вполне достойно: владелец проживает за границей. Зачастую аферисты через электронную почту обещают предъявить документы после небольшой предоплаты (в 5–10 тыс. грн). Деньги должны быть переведены посредством любой из платежных интернет-систем, после чего хозяин готов приехать на оформление сделки. Понятно, что получив предоплату, мошенники исчезают.
Иногда «на удочку» попадаются и сами риэлторы. К примеру, им звонят и предлагают неплохое вознаграждение, если удастся продать квартиру «по акции». Как правило, сумма в качестве гонорара предлагается достаточно заманчивая. Риэлтор находит реального покупателя, который платит задаток. Посредник получает свою сумму, но затем продавец пропадает, а квартира оказывается собственностью других людей, которые о сделке даже не слышали.
Нотариусы как заложники ситуации?
Многие слышали о недобросовестных, или т. н. черных нотариусах. Но иногда даже честные нотариусы становятся заложниками ситуации. Дело в том, что сейчас в Украине не существует единого реестра, содержащего, кроме прочего, фотографии граждан, поэтому при заключении сделок с недвижимостью проверить личность продавца нотариус может только по предъявленному паспорту. Мошенники этим успешно пользуются. К примеру, преступник предъявляет паспорт, который по серии, номеру, имени и фамилии соответствует владельцу недвижимости, но с другой фотографией. Хотя мошенники могут и полностью подделать паспорт реального владельца и назваться его представителями, предъявив фальшивую доверенность на заключение сделки.
Стоит вспомнить и о нововведении Минюста – упрощении процедуры внесения изменений в реестр недвижимого имущества. Этим тоже, как ни прискорбно, пользуются аферисты. Ранее для изменения статуса собственности по тому или иному объекту недвижимости полагалось подать соответствующий договор купли-продажи со всем пакетом документов в местное отделение регистрационной службы. Сейчас же нотариус, войдя под своим логином и паролем в систему единого реестра, может изменить владельца недвижимости одним кликом. Более того, получив обманным путем пароли и ключи доступа, это могут сделать и посторонние лица.
Под задаток
Еще один интересный случай, когда мошенник, будто собираясь купить квартиру, дает задаток и просит «попридержать» недвижимость на некоторое время, уверяя, что у него пока нет денег для окончательного расчета. Продавец соглашается, поскольку задаток получен и заверен у нотариуса. Но через некоторое время мошенник-покупатель с прискорбием сообщает, что с деньгами у него проблема, и просит продавца задаток вернуть. Он даже обещает подождать возвращения этого задатка до тех пор, пока продавец не найдет нового покупателя. Далее в игру вступает сообщник мошенника, который является вторым покупателем, и начинается самое интересное. Продавец с новым покупателем идут к нотариусу и там выясняют, что квартира «арестована», поскольку первый покупатель подал в суд, обвиняя продавца в нарушении обязательств – тот оформил у нотариуса второй задаток в период действия первого договора. Он обвиняет продавца в мошенничестве и требует вернуть задаток, но не просто так, а в двойном размере. Продавцу сложно что-то доказать в суде, не имея документов, подтверждающих отказ первого покупателя от сделки.
Муж и жена – одна сатана
Суть этой аферы состоит в том, чтосемья оформляет несколько квартир в разных районах на одного из супругов. Затем муж (или жена) подает иск в суд и требует признать его (ее) право на ½ половину в собственности на имущество. Ответчик не возражает, судья выносит решение. После получения судебного акта, не вступившего в силу, бывший единоличный собственник «теряет» паспорт, обращается за новым и получает его. При этом в новом документе отметка о браке отсутствует.
Далее мошенники продают квартиры, причем муж (или жена), в пользу которого вынесено решение, копию судебного акта на сделку не приносит. Простейшая проверка, которую проводят риэлторы, нарушений не выявляет, поскольку в базе госреестра за жильем числится единственный собственник – продавец. Отметки о браке в его паспорте нет, а в суде по месту нахождения объекта отсутствует информация о том, что он судился со своим супругом, т. к. дело слушалось по месту его регистрации в другом районе. Все чисто. Стороны заключают договор, и мошенник получает деньги.
После получения денежных средств второй из супругов «с возмущением узнает о нарушении своих прав» и подает заявление в суд. Тот признает сделку недействительной, и недвижимость возвращается прежним владельцам. Причем в таких случаях в основном используется схема заниженной цены в договоре, на чем и наживаются мошенники.
Как себя уберечь
Единого рецепта, как не попасться «на крючок», нет, ведь каждый случай индивидуален. Но все же есть советы, соблюдая которые, можно уменьшить вероятность стать жертвой мошенников. Первое – надо проверять все условия и нюансы будущей сделки буквально «под микроскопом», особенно, когда речь идет о существенных скидках или нестандартных схемах оплаты. Заключая сделку, обязательно надо указывать в договоре реальную стоимость квартиры, за которую вы получаете деньги. Случается, что мошенники-покупатели убеждают указать в договоре сумму меньше реально заплаченной, а потом как раз ее и выплачивают. Внимательно проверяйте документы на недвижимость: нередки случаи, когда продают арендованные квартиры по поддельным документам. Проверяя паспорт продавца, смотрите, когда и почему он выдан. Если гражданин поменял документ незадолго до сделки, усильте бдительность или откажитесь от покупки – возможно, это мошенник, который специально «потерял» паспорт, чтобы скрыть отметку о браке. Все действия, к примеру, даже отказ покупателя, если был внесен задаток, лучше оформлять нотариально (акт об отказе покупателя и возвращении задатка).